賃貸物件は解約金が必要?契約年数以下の違約金や平均額などを解説!

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賃貸物件には必ず賃貸契約期間が存在し、その期間を満了することなく引っ越しをしようとすると違約金がかかってきてしまいます。

こんにちは!ヒトかつ運営部です!

今回は、今住んでいる物件を契約期間外に引っ越した場合にかかる違約金やその相場についてご紹介していきたいと思います。

賃貸契約期間中に引っ越すと?

賃貸の契約期間は主に2年が相場になっています。

つまり2年間は住むことが前提となり、それ以降は更新するか引っ越すかの選択になります。

基本的に賃貸契約期間中に引っ越すことは問題ありませんし、違約金もかかりません。

しかし、賃貸契約には2年の契約期間中に引っ越す場合には指定期間中に引っ越すことを伝えておかなければなりません。

それを退去予告と言い、契約に明記されている以上、入居者は住んでいる物件を途中で引っ越す場合には引っ越すことを事前に予告する義務があります。

退去予告期限は退去する30〜60日程度が相場となっており、その期間を無視していきなり退去するとなると違約金がかかってしまうケースがあります。

それでは中途解約した時に違約金がかかってしまうケースは一体どんなケースなのでしょうか?
以下で確認していきましょう。

違約金がかかるケースとは?

賃貸契約期間中に引っ越すと違約金がかかる場合は主に以下の3つになります。

1.更新ができない定期借家契約

「定期借家契約」とは、一言で言えば入居者が一定期間中は必ず家賃を払い続けなければならない契約です。

昨今まで、この契約とは対照的な「借地借家法」が1991年に定められてから、貸す側に法的拘束力が強いことから、決められた期間は入居者が必ず賃貸料を払わなければならない契約が生まれました。

定期借家契約は相場として2年が契約期間であれば、契約した入居者は2年は賃貸料金を払い続けなければなりません。ただし、この契約は定められた期間だけ賃貸料が発生するため、定められた期間以上その物件にすみ続けることができません。

そのため、定期借家契約で契約した物件を途中で解約する場合は、退去してから残りの契約期間の賃貸料を払い続けることになります。

2.一年未満での退去

契約内容にもよりますが、一年未満での退去は多くの場合違約金がかかってきてしまいます。

これは貸し主の家賃収入より退去にかかる費用の方が多くなることから、一年未満での退去は違約金がかかってしまうことが多いからです。

ただしこの制度はどんな契約にもあるわけではないので、一年未満での退去を考えている場合は契約内容を今一度確認してみましょう。

3.退去予告なしに退去する

契約にある退去予告期間に退去する予告をしなかった場合には違約金がかかってしまうことが多いです。

賃貸契約には退去予告期間が定められていることが多く、退去にかかるまでの期間の家賃を求められる場合があります。

退去の2ヶ月前までの退去予告期間であれば2ヶ月分の家賃を求められるなど、シビアですが契約によってまちまちなので、契約書はしっかり保管しておきましょう。

違約金がかかる場合の相場

違約金の相場は家賃1ヶ月分。

しかし、敷金なども帰ってこないため、総額で家賃2〜3ヶ月分。多い場合だと5〜6ヶ月分を支払うことになってしまいます。

違約金の価格交渉はできる?

賃貸契約を解約する際にかかる違約金ですが、この違約金に価格交渉はできるのでしょうか?

結論から言うと、できます。

しかし、高い確率で断られるため不動産会社を通して価格交渉をしてみましょう。
最後まで諦めず粘ることが価格交渉のカギになります。

祝金で違約金を相殺する

賃貸物件を探していると管理会社や不動産会社が入居が決定した方に対して祝金を出していることがありますね。

その祝金を利用して違約金と相殺することができます。

基本的に祝金は1〜3万円程度ですが、キャンペーンなども合わせると祝金が10万円を超えるケースも出てきますので、そういった制度を利用して違約金を相殺できる可能性もあります。

違約金がかかる場合は自分から引っ越す場合のみ

契約期間中に引っ越すと違約金がかかりますが、違約金がかかるのは自らの都合で引っ越す場合のみです。

例えば、契約期間であってもアパートの大家さんが亡くなってしまい、止むを得ず引っ越す場合や、物件の取り壊しが急遽決まってしまった場合などは、違約金は一切かかりません。

契約を途中で解約する場合の手続き

それでは実際に契約途中で解約をする場合の手続きの仕方を順序立てでご紹介していきます。

1.解約の旨を管理会社(大家さん)に伝える

中途解約の理由などを伝えましょう。多くの場合違約金がかかるため、ここで違約金がいくらなのかを、大家さんに確認しておきましょう。

2.退居当日の立ち合い、鍵の返却をする

退居の当日、借主も立ち合いのもとで、管理会社や大家さんが室内の状態や破損の有無などの確認をします。

確認終了後、忘れ物などをチェックして鍵や備品類を返却します。

3.原状回復費の確認

退去日から数日〜数週間後、立ち合い確認の結果をもとにした原状回復費用の見積もりが送られてきます。

内容をしっかりと確認し、問題が無ければ合意の旨を伝えましょう。

請求された費用に疑問があれば、必ず合意する前に不動産や大家さんに確認してください。

4.敷金の返還

借主と管理会社や大家さん双方が原状回復費に合意したあと、指定口座に入居時支払った敷金から現状回復費用を差し引いた金額が振り込まれて完了です。

賃貸契約の自動更新に注意!

契約が満了するからいつ引っ越しても大丈夫!と慢心していてはいけません。

多くの賃貸物件では、入居者からの予告がないと賃貸物件が自動的に更新してしまう可能性があります。

契約内容にもよりますが、賃貸契約の満了時期の6ヶ月前に入居者の方から引っ越しますと予告がない場合には、賃貸契約が自動的に更新されてしまいます。

もし、賃貸契約が満了してから引っ越すことを考えている場合は、契約書の内容を確認し自動更新になっている場合は遅くても6ヶ月前には引っ越す旨を伝えましょう。

法律的ポイント

もともと建物の賃貸借契約は、自動更新条項がなかったとしても、当事者が期間満了の1年前から6か月前までの間に更新しない旨(又は条件変更しなければ更新しない旨)の通知をしないときは、従前の契約と同一の条件で更新したものとみなされます(借地借家法26条1項)。

通知をした場合であっても期間満了後に賃借人が使用を継続し、賃貸人が異議を述べなかったときや(同法26条2項)、貸主がした更新拒絶に正当事由がない場合も同様です(同法28条)。このように法律の規定に従って認められる更新を「法定更新」といいます。

自動更新条項による更新と法定更新

 

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